다가구주택, 싸다고 좋아했는데 `날벼락`

토지와 건물의 근저당 설정일이 다른 경우

권모 씨는 경매로 나온 수원의 한 다가구주택에 투자하기로 결심했다. 감정가 3억 원으로, 토지 2억4000만 원(80%), 건물 6000만 원(20%)에서 1회 유찰된 최저가는 2억4000만 원이었고 임차인은 A, B, C 세 명이 각각 보증금 6000만 원에 거주하고 있어 임대 수익으로 소액 투자가 가능한 물건이었다.

권 씨의 권리 분석상 임차인들은 2009년 10월에 전입과 확정일자를 갖췄고 건물 등기부등본의 최초 근저당 설정일보다 임차인들의 전입이 빠르기 때문에 대항력이 인정되는 상황이었다.

하지만 선순위 임차인이라고 하더라도 배당요구를 하고 임차 보증금 전부를 배당 받을 때에는 권리가 소멸되므로 권 씨는 임차인들의 보증금을 인수하지 않을 것으로 예상했고 결국 권 씨는 최저 매각가인 2억4000만 원에 단독으로 응찰해 최고가 매수인이 됐다.

하지만 권 씨가 낙찰 받은 경매 물건은 토지와 건물의 근저당 설정일이 상이(相異)했다. 이때 임차인들의 대항력 여부는 건물 근저당 설정일을 기준으로 하지만 임차인들의 전입 일자가 토지 근저당 설정보다 느리면 토지 근저당권자보다 후순위로, 건물에 대해서는 1순위로 배당을 받게 된다.

이에 따라 경매 절차에서 배당 받지 못한 임차 보증금이 있을 때에는 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 있고 낙찰자는 임차인이 배당 받지 못한 잔액을 인수하게 되는 것이다.

[대법원 2010.6.10. 선고, 2009다101275 판결]

“대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축 건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 확정일자를 갖춘 임차인 및 같은 법 제8조 제3항의 소액 임차인은 대지의 환가대금에서는 우선하여 변제 받을 권리가 없다고 하겠지만, 신축 건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축 건물에 대한 후순위 권리자보다 우선하여 변제 받을 권리가 있고 주택임대차보호법 시행령 부칙의 ‘소액 보증금의 범위 변경에 따른 경과 조치’를 적용함에 있어서 신축 건물에 대하여 담보 물권을 취득한 때를 기준으로 소액 임차인 및 소액 보증금의 범위를 정하여야 한다.”

토지와 건물의 근저당 설정일이 다르다면 자칫 선순위 임차인이 배당 받지 못해 임차 보증금을 인수해야 할지 모른다. 사진은 내용과 관계없음

또한 소액 임차인의 최우선변제에 있어서도 토지의 근저당 설정 당시 건물이 존재하지 않았다면 최우선변제금은 토지와 건물의 전체 매각대금이 아닌 건물의 환가대금에서 이뤄지게 된다.

권 씨가 낙찰 받은 다가구주택은 낙찰가(2억4000만 원)에서 토지의 환가대금은 1억9200만 원(80%), 건물의 환가대금은 4800만 원(20%)이고 2007년 5월 1일 토지의 최초 근저당 설정(2억 원) 당시 건물(2009년 5월 1일 보존 등기)이 존재하지 않는다. 따라서 각각의 보증금이 6000만 원인 임차인들의 최우선변제금(2000만 원, 2009년 12월 22일 기준)은 건물의 환가대금인 4800만 원에서 이뤄지게 되므로 임차인 A, B, C는 각 1600만 원을 배당 받게 되며 나머지 건물 환가대금에서 확정일자 순서대로 배당이 이뤄지게 된다.

즉, 권 씨가 낙찰 받은 사건에서 대지의 환가대금은 토지 근저당권자에게 1억9200만 원이 배당되고 임차인 A, B, C는 최우선변제금 합계 4800만 원(각 1600만 원×3)이 배당된다. 그러나 임차인들은 배당 받지 못한 보증금에 대해 낙찰자에게 대항할 수 있다.

결국 권 씨는 선순위 임차인 A, B, C가 배당 받지 못하는 임차 보증금 총 1억3200만 원(4400만 원×3)을 인수해야 할 상황에 처하게 되고 결론적으로는 감정가보다 높은 금액으로 매수하게 돼 실패한 투자가 되는 것이다.