집값 많이 내렸다…내집마련 최적기는?

하반기 부동산 경기는 어떻게 흘러갈 것인가. 집은 팔릴 것인가, 주목받을 투자 대상은 무엇일까 등 부동산에 대한 관심이 높다. 장기불황 터널의 끝이 보이지 않고 유로존 재정위기로 인한 세계경제 불확실성이 여전히 심화되고 있는데 따른 것이다. 경기악화에 대비한 추경 편성 등 정부 차원의 리스크 대책 촉구 여론이 비등해지는 것 역시 상황 악화의 전조다.

하지만 중장기적 안목으로 보면 바닥권의 부동산은 투자의 기회다. 30%이상 하락한 유명 아파트, 리모델링용 역세권 단독주택, 용도를 바꿀 수 있는 상가, 증축이 가능한 중소 규모의 빌딩, 오토 캠핑 등 소규모 레저 용지 등이 불황 속에서도 관심이 높다.

더구나 3분기 내 세계경제의 탈출구가 모색되고 내수경기 부양책이 본격화된다면 부동산 시장도 기사회생할 가능성이 크다. 여기에 하반기 최대 변수인 대선을 겨냥한 부동산 규제 완화까지 겹칠 경우 바닥권 탈출의 전기가 마련될 수 있을 것이다. 역발상으로 틈새투자 움직임이 강하게 감지되는 것도 같은 이유다. 하반기 시장별 전망과 투자 전략을 알아본다.


▶주택시장=전반적으로 거래가 부진해 집값 낙폭이 커지는 등 지속적으로 체력이 떨어지는 추세다. 1~5월 주택거래량이 28만7078건으로 지난해 같은 기간 대비 32%나 줄었다. 상반기 중 전국 아파트 가격이 평균 0.88% 하락한 가운데 서울 수도권 아파트 낙폭이 컸다.

신규 분양시장 열기 역시 둔화되는 추세다. 상반기 분양 물량이 9만7800가구에 달했으나 수도권 침체로 미분양이 재차 늘어나는 상황이다. 최근 2~3년 동안 분양이 호조를 보였던 부산 등 지방권도 점차 약세현상으로 변하고 있다.

하반기에도 이 같은 체력 약화가 지속될 것으로 예상된다. 지방과 수도권의 양극화가 지속되고 수도권 내에서도 차별적 장세가 연출될 전망이다. 강남 재건축 아파트 등 유망 아파트 약세현상이 이어지면서 일부 저가매물 중심의 거래가 이뤄질 공산이 크다. 소형가격이 크게 오른 지역은 중대형으로 갈아타는 수요도 생겨날 수 있다.

하반기 신규 분양 물량은 대략 15만여가구. 지방권에서는 대구권, 울산, 세종시 등이 주도할 것이며 3만여가구가 공급되는 서울에서는 강남권 브랜드파워 아파트 중에서 입지경쟁력이 있고 분양가가 낮은 단지에 청약 수요가 몰릴 것이다. 수도권은 하반기 중 12만여가구가 입주, 지역별 과잉공급 여파가 극심할 전망이다. 반면 전ㆍ월세시장은 안정세를 유지할 것으로 관측된다.

이 같은 전망을 감안하면 하반기 주택투자는 군살을 빼고 수익위주로 재편하는 작업이 절대 필요하다. 팔리지 않는 주택은 가격을 대폭 낮춰 오는 9월 가을 이사철을 계기로 매각을 적극 시도해 봄 직하다.

투자자 입장에서는 강남권 유망 아파트의 저점매수와 신규 분양에 관심을 가질 만하다. 다가구, 원룸, 다세대 주택으로 리모델링이 가능한 역세권 단독주택, 도시형 생활주택 등도 관심의 대상이다. 1, 2인 소형 가구와 실속형 가구가 지속적으로 늘어나면서 전ㆍ월세 수요가 증가할 것이기 때문이다.


▶상가시장=상가시장은 경기침체와 소비위축의 영향을 강하게 받는다. 침체장세가 이어지면서 군소상가와 대규모 복합상가의 힘대결이 지속되는 양상이다. 점차 대형 복합상가로 선호도가 전이되면서 소규모 빈 상가가 늘어나는 이유다. 전통적으로 공급시장에서 강세를 보이던 단지 내 상가와 근린상가 분양이 눈에 띄게 줄어드는 것 역시 같은 맥락이다. 고분양가로 이미 분양된 상가는 후유증이 대단하다. 상반기 중 공급 물량은 88건으로 전분기보다 36%가 감소했다. 낙찰공급률도 지난해 90%에 달할 정도로 관심이 높았으나 올해는 71%수준에 불과할 정도로 투자 매력이 떨어졌다. 세계경제 불안과 상가시장의 구조조정 여파가 하반기에 지속되면서 공급 감소와 가격 약세 행진이 지속될 것이라는 게 일반적인 관측이다. 다만 베이비 부머 등의 은퇴와 창업 여파로 자영업자수가 늘어나면서 상가수요가 증가할 것으로 예상, 부분적으로 호재가 될 것이다.

하반기 공급 예정인 광교신도시와 서울 강남보금자리 LH상가는 낮은 가격에 공급될 예정이어서 가격 매력이 존재할 전망이다. 도심 접근성이 좋은 신규 역세권 주변 상권을 주목해 볼 필요가 있다. 7호선 연장선과 분당선 연장선이 개통을 앞두고 있는데 유입인구가 증가하는 만큼 소비활동이 활발할 것이다. 강남을 통과한다는 점도 긍정적이다.

영등포 타임스퀘어, 신도림 디큐브시티 등 일명 몰링형 복합상가들이 성공적으로 안착 중이라는 평가가 나오듯이 몰링형 상가를 눈여겨볼 필요가 있다. 한곳에서 쇼핑ㆍ외식ㆍ문화 등을 원스톱으로 해결할 수 있는 체류형 상업시설이어서 집객 효과가 뛰어나다.

실제로 극장ㆍ공연장 같은 문화시설은 물론 중대형 음식점 및 브랜드 상품점이 한곳에 모여 있는 이들 체류형 몰링상가에는 볼거리와 놀거리가 많아 여가와 문화를 즐기는 방문객들이 부지기수로 늘고 있는 추세다.


▶토지시장=거래와 가격 모두 주택시장 못지 않게 약세다. 평창 등 대형 호재가 있는 지역조차 매물이 부지기수로 널려있으며 거래가 극히 부진한 상황이다. 지난 5월 말 발표된 개별공시지가 동향에서 전국 땅값이 평균 4.47% 오른 것으로 나타났으나 이는 실거래가 반영률을 높인 데 따른 것이다. 실제로 공공기관이 이전하는 혁신도시 건설 등 일부 개발사업이 진행되는 지역과 여수 엑스포 주변지역, 평창 동계올림픽 주변 및 철도 개설지역 등은 호가가 상승했으나 거래는 극히 제한적으로 이뤄지고 있다. 매입 수요가 줄어든 데다 매도자 역시 세부담이 커 적극적이지 못하기 때문이다.

예컨대 지난 2007년 실거래가 신고가 의무화되면서 공시지가 수준의 매매계약이 실거래가로 작성, 양도세가 몇십 배씩 무거워졌다. 이 같은 세부담이 거래 발목을 잡고 있는 것. 토지시장은 주택시장 후행주기로 움직이는데 주택경기 침체 여파를 벗어나기 힘들다. 이 같은 상황은 하반기에도 마찬가지.

다만 하반기에 풀리는 20조원 규모의 토지보상금이 어떤 역할을 할지 주목된다. 토지시장은 개발사업 시행에 따른 보상금의 영향을 많이 받는 생리적 특성을 지니고 있다. 또 대선에 따른 경기부양책 기대감 등도 투자 기대감을 증폭시킬 것이나 제한적으로 영향을 미칠 전망이다.

따라서 하반기 토지 투자전략은 보수적인 시각을 유지하되 틈새시장을 활용할 필요성이 있다. 토지 규제가 완화되는 곳에 관심을 가지되 철저하게 실수요 차원에서 접근해야 한다. 시세차익이 아닌 이용ㆍ운영가치 이익에 비중을 둬야 한다. 자발적으로 개발, 관리할 수 있는 투자여야 성공할 수 있다.

택지지구나 신도시 개발지의 다세대 주택건설용 토지가 인기를 끌고 있는 것도 같은 맥락이다. 최근 붐이 일고 있는 오토 캠핑장도 대표적 사례다. 캠핑 바람을 타고 산이나 계곡, 바닷가 여유 토지를 저가에 매입하거나 경매로 낙찰, 오토 캠핑장으로 다듬어 활용하는 패턴이 대유행이다. 도시 외곽 전원주택도 실속형 투자를 감안해야한다.


▶틈새시장=빌딩시장은 첨단화된 건물로 대형 중심의 거래가 주로 이뤄지고 있다. 특히 외국자본 등의 관심이 높아 물밑 매입경쟁이 뜨겁다. 빌딩 공실률이 낮고 안정성이 높기 때문이다. 중소형 빌딩의 경우도 경제 불확실성과 주식시장의 변동 폭 확대 등의 여파로 고액자산가들의 관심 대상이다. 최근 낡은 저층의 중소형 빌딩을 매입, 리모델링하거나 증축하는 바람이 거센 것도 같은 이유다. 이 같은 투자 분위기는 하반기에도 지속될 가능성이 높다. 자산 재편바람이 강하고 기업들의 안전자산 선호 분위기가 뚜렷하기 때문이다. 부동산 펀드와 리츠 투자도 영향을 받을 것으로 보인다. 상반기 중 오피스텔 분양 물량은 총 1만9235실로 지난해 하반기보다 3000실이 늘었다. 특히 서울 강남 3구와 광교신도시에서 1000실이 분양되는 등 수익성 부동산 투자 분위기를 타고 공급이 급증하는 추세다. 더구나 분양가가 3.3㎡당 985만원 선으로 지난해보다 49만원정도 올랐다. 과잉공급에 따른 공실 우려와 수익률 저하 가능성이 커지는 상황이다. 이미 기존 오피스텔의 매매가 상승률이 크게 둔화되는 추세다.

임대시장도 지난해 상반기 대비 거래량이 저조했다. 하반기 역시 투자 분위기는 이어질 것이나 투자성은 하락할 공산이 크다. 노후화된 단지라도 가격이 저렴하고 임대수익률이 높은 곳에 투자하는 것이 중요하다. 평균 임대수익률이 낮고 가격이 높은 강남, 성남, 고양 등 일부 지역에서 이미 이 같은 움직임이 포착되고 있다.

과잉공급 여파를 감안, 주변의 공급량을 철저히 따지는 것도 절대 필요하다. 경매를 통해 시세보다 싸게 매입하면 임대수익률이 높아질 뿐만 아니라 시세차익도 거둘 수 있다. 세종시, 강남 보금자리, 판교신도시 등 유망지역에서 나오는 분양 물량에 관심을 가질 필요성이 있다. 장기 임대목적 투자자라면 신규 오피스텔 인기에 편승해 묻지마 투자에 나서기 보다는 수익률을 철저히 따져 대상을 결정해야 한다.
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