전원주택 짓기 - 신고, 인허가.

우리가 살고 있는 이곳 대한민국은 건물을 올리기 전에 허가를 얻어야 합니다.
30평 정도의 소형전원주택은 농가주택으로 건축 신고 대상입니다.
※허가? 신고?
사전적 의미를 배제 하고 아주 이해 쉽게 설명 드리자면, 허가는 이 땅에 이런 건물 지어도 될가요? 하면 
국가에서 허락을 해줘야 건축 행위를 할 수 있는 것이고,
신고는 나 이거 여기에 있는다 통보만 하면 그래 알았다....대신 세금은 내
법적의미에서 허가와 신고의 강력함은 다른데 다행이도 전원주택은 신고 사항입니다.

전원주택 짓기 전,
대게 전원주택은 지목이 전이나 임야를 개발하여 짓게 되는데
이때 하게 되는 행위를 전용이라 합니다.
전용절차란?
국가에서 농사 짓는 것으로 혹은 산림으로 알고 있는 땅을
건물을 짓기 위한 대지로 바꾸는 절차이죠

이때 봉착하는 문제가 건폐율 용적률??
사전적 의미는 네이버에 많이 있으니~
이것도 쉽게 설명 드리자면 
100평의 땅에 몇평의 건물을 올릴 수 있을지 국가에서 정해주는 것 입니다.

밭에 건물 짓게끔 인정은 해 주되, 과잉 개발로 시골에 빌딩 막 올릴 수는 없으니
국가에서 어느정도 선까지 짓게끔 선을 그어 놓은 것이죠
대게 20~40% 가량 합니다.

이 부분을 먼저 체크 해야 되는 이유가
나는 30평짜리 전원주택을 지을려고 시골땅 100평 사서 전용 절차 다 거쳤는데
그곳의 건폐율이 20%여서 20평 밖에 못 짓는 낭패를 격게 되는 것이죠

기타 건축법, 농지법, 환경법....등 집하나 짓는데 신경쓸게 한 두가지가 아닌데
이것을 다 알아봐서 할 노력이면 해당 지역 관청 앞  토목 측량 사무소에서 다 해줍니다.

제가 항상 해당 지역 관청을 강조하는 이유는
가장 그 곳을 잘 알고 공무원과 유착은 아니지만 매일 허가 내면서 만나기 때문에 관계 형성이랄까?
절대 안되는 것은 어쩔 수 없지만, 어느정도 보완 가능 한 것 쯤은 가이드 받을 수 있다는 것 입니다.

농지를 건축지로 바꾸는 것이 전용절차이며
참고로 도시지역에 집이 있으신 분들은 200평 미만으로 전용을 해야

1가구 2주택 중과세를 피할 수 있습니다.
최대 전용 면적은 일반주택 300평 농가주택 200평 인데 지역 조례마다 다를 수도 있습니다.

이제 땅을 정하고 집을 짓기 위해 관할 청 인근 토목 측량 사무실에 방문 합니다.
여기 저기 발품 팔아 신뢰 있는 업체를 만나는 것도 좋겠죠?
부동산의 기본은 발품이 아닐까?

농지보전부담금
해장 토지 공시지가 X 0.3 X 면적
경계 및 분할 측량 : 약 50만원
전용 대행료 : 200만원
기타 인지 대금 : 10만원

농지 전용 시 경계 복원 측량을 하는데

인근 토지와 경계를 확실히 하는 측량이라 생각하시면 됩니다.

지적측량은 대한지적공사에서 하구요

비용은 시,군,구 마다 다른데 대략 20~30만원 선입니다.

건물 현황 측량
건물이 대지 위에 어떻게 올라갔는지
주변 땅과 어떻게 경계 되는지를 측량
가격은 15~20만원 선

지적 분할 측량은
15~25만원 선....

건물 하나 짓는 것이 내는 세금도 많고 무슨 측량도 이렇게 많은데
토목 측량 사무실에 의뢰를 하면 일괄로 다 처리 해줍니다.

자 이제....
측량을 다 마치고 건축 신고를 마쳤으니 집을 집기위한 터를 다지죠
이게 토목공사 입니다.

해당 토지에 성토 혹은 절토, 평평하게 다지기, 상하수도, 전기, 정화조 매설 등
토목 공사는 그 토지에 따라 크게 차이가 있습니다.

많은 공사 경력 있는 전문가들은 그림이 딱 그려지겠죠?
평평한 곳이 아무래도 가장 최적일 것이구요

땅을 다졌으면 건물을 올려야 합니다.
앞서 말씀 드렸다시피 전원주택은 신고 대상이므로
착공 신고 후 준공(사용승인)절차를 거치는데

건축주가 건축 설계를 건축사에게 주면 착공에서 준공까지의 대행을 해줍니다.
건축 인허가 대행료는 150만원 가량

그러니 설계비는 또 따로 있겠죠?
설계 뿐만 아니라 정화조준공필증, 가스사용승인서, 측량성과도...등이
준공에 필요한 서류 등이며, 인허가 기간은 1~2주 정도 소요 됩니다.

전기공사
한전에서 멀리 있는 전기를 끓어다 주는데
200m 내에 전기가 있으면 약 15만원 가량
보증 예치금 20만원 포함  약 35만원

200m 이상이면 추가 비용이 발생합니다.
공사 중에 전기을 써야 하기 때문에 임시전기 사용을 신청해야 하구요
전기공사면허 업체에서 알아서 해줍니다.
내부 전기 공사는 건축비에 포함 외부 공사는 포함 시키지 않는것이 일반적이며
전기 공사를 마치면 한전에서 계량기 점검을 합니다.

지하수 개발
주변에 상수도가 없으면 지하수 공사를 하는데
인허가 포함 소형 150만원 중형 500만원 대형 1000만원 
지역마다 다릅니다.

하수도 공사
하수도 공사는 매설 조건이 좋다는 가정하에
맨홀과 상수도를 동시에 진행하면 50~60만원
가까이 배출할 곳이 없으면 근처 토지 지하로 매설 해야 하는데
이때 인접 토지주의 사용승낙서를 받아야 합니다.

정화조 공사
정화조는 주변에 하수종말 처리 시설이 있으면 관로까지 연결하면 가능
30평대 전원주택은 5인용 1톤 오수합병정화조 150~200만원
30평 이상은 10인용 2톤으로 비용 추가
또한 수변구역이나 자연환경보존지역 수질보전특별대책지역 1권역은
10ppm 미만 처리 능력의 오수합병정화조를 설치해야 하며 가격은 250~300만원 가량 입니다.

- 관련 업체 정리 -
농지전용 : 토목측량사무소
전기공사 : 전기공사면허업체
지하수 개발 : 지하수 업체
가스설치 : 가스업체
측량 : 지적공사
건축인허가 : 건축사사무소

정말 집 하나 짓는게 너무 복잡하지 않나요?
이 모든것을 원스톱으로 해결하는 방법은