자연 녹지 지역에서의 건축 행위에 관한 법률

자연 녹지 지역에서의 건축 행위에 관한 법률

                         자료정리: 부동산재테크신의성실  부동산법률상담 이명훈 소장

 

 

흔히들 농림지역안에서의 건축행위등이 불가능하다고 생각하는 분들이

많아 몇일전에는 농림지역에서의 행위에대해서 법률자료를 올려드렸습니다

 

오늘은 개발행위가 전혀 물가능하다고 생각하는  분들이 많아 자연녹지역안에서의 개발행위와 그와 관련된 자료를 기술하겠으니 잘 검토를 해보시고 특히 용도지역의 지정에 따라 모든 것이 행위가 이루어지는 것이 아니고 일반적인 법률검토상이며 대부분이 지방자치단체의조례로 되어 있으니 꼭 관할 지방자치단체에 문의를 해보고 결정을 하는  투자전략이 바람직합니다

 

예전에 값비싼 관리지역의 전,답에서 (도로변에서 평평한 토지)이제는 경사가 있어 조망이 확보되는 실용적이면서도 매우 저렴한 임야나 토임등에 실속투자자들이 몰리고 있으며, 또한 관리지역이아닌 농림지역이나 자연녹지지역으로 전환이 많이 이루어지고 있는추세이니 이와 관련된 법령검토를 잘 이해하시면 도움이 되겠습니다

 

 

 

1.일반적으로 자연녹지지역이란?

 

도시계획지역의 임야는 대체로 녹지지역으로 분류되고 있다. 국토의 계획및 이용에 관한 법률에서는 국토의 이용,개발 및 보전을위한 계획의 수립 및 집행을 위하여 우리나라의 전 국토를 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역등 크게 4가지 용도지역으로 구분하고 있으며 이중 도시지역을  세분하여 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 구분합니다

 

이중  이글에서 논의 할 녹지지역은 자연환경, 농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한지역 으로 규정하고 있습니다

(국토계획법 제38조~용도지역의 구분)

 

또한 녹지지역은 다시 세분화 되고 있는데 보전녹지. 생산녹지. 자연녹지지역으로 구분하며 각 구분 된 것을 요약해서 정리해보면 다음과 같습니다

 

 

1)보전 녹지지역 :

 

도시의 자연환경ㆍ경관ㆍ산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역

2)생산녹지지역 :

 

주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역
3)자연녹지지역 :

 

도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역 을 말합니다

 

각각의 차이점을 명확이 정리를 해보면

 

보전녹지역의 경우는 기본적으로 단독주택의 설치 및 주민의 생활에 필요한 최소한의 시설만을 허용하나 자연녹지지역의 경우에는 연립주택과 다세대 주택을 설치할 수 있으며 대부분의 시설이 지방자치단체의 조례로서 그 용도를 규정하도록 하고 있으며,자연녹지지역은 따라서 도시가 성장하게 되면 주거지역등으로 해제될 가능성이 있는 지역이다.

2. 자연녹지지역에서의 건폐율· 용적률을 도표로 정리해보면 다음과 같습니다 

 

건 폐 율		용 적 률
법(제77조제1항)	시행령(제84조제1항)	법(78조제1항)	시행령(제85조제1항)
20% 이하	20% 이하	100% 이하	100% 이하

3. 자연녹지지역 건축물의 층수제한 

자연녹지지역에서는 4층 이하의 건축물만 가능하며  다만, 4층 이하의 범위안에서 도시계획조례로 따로 층수를 정하는 경우에는 그 층수 이하의 건축물만 가능는 만큼 항상 지방자치단체에 정확한 확인과 본인의 노력이 매우 필요한 사항입니다 

 

4. 자연녹지지역에서의 산지전용

 

 

개발행위허가를 받아야 합니다.

 

간혹, 자주하는질문중에서 관리지역이 아닌 자연녹지지역 준보전산지(산지관리법)지역 지목이 임야인 부분을 무단으로 토사 및 수목 절취가 발생했을 경우 단속할 수 있는 관련법규는 어떤것이 있는지여부를  묻는 경우가 많은데 국토해양부 질의응답을 검토해보면

 

" 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제53조제4호가목에 따라 도시지역 또는 자구단위계획구역에서 채취면적이 25제곱미터 이하인 토지에서의 부피 50세제곱미터 이하의 토석채취는 경미한 행위로 개발행위허가를 받지 아니하여도 되나, 그 밖의 사항에 대하여는 국토의계획및이용에 관한 법률 제56조제1항제3호에 따라 개발행위허가를 받아야 한다는 것을 참고로 잘 이해하시기 바랍니다"

 

이상 간략히 "자연녹지안에서의 개발행위및 관련법령"을 기술하였으니 잘 참고하시고 부동산투자나 개발 특히 소자본 귀농인들은 남들이 다 갖추어진 틀안에서의 투자를 하게되면 아무리 급매물이라도 평당매매가격은 매우 비싼편으로

 

적은 비용으로 요즘 많은 사람이 선호하는 귀농이나 웰빙으로의 귀촌, 동호인 생태마을, 조경사업을 하시는 분들은 저렴하게 20%~40%정도의 부족한 부분에서 자신의 노력으로  결실을 얻는 투자전략이 필요합니다

 

가만히 앉아서 남이 개발해놓은 토지의가격을 이러쿵저러쿵 산정하는 것 보다는

본인 스스로 소자본으로 발품을 팔아서 큰 결실을 얻는 지혜가 최고의 투자전략이 아닌가 합니다

 

항상 투자물건은 100%의 물건은 없습니다

 

본인이 추구하는 주요내용이 무엇인지에 주안점을 두고 약 65%이상의 본인투자전략과 맞는다면 일단 투자로 선택을 해서 나머지는 스스로가 작품을 만들어 가는 것이 부동산투자의 기본적인 전략이라는 것을 잊지마십시요

 

'이상 여러분들의 관심지역에 본 자료가 많은 도움이 되었으면 합니다.      (이명훈부동산재테크소장)